二手房买卖过程中常见风险

　　当前,国家采取了一系列的宏观调控措施进一步促进房地产市场健康发展,如降低税费、落户优惠等,使原来的二手房市场格局发生变化,由原来的卖方市场更加趋于公平,但是交易双方的“博弈”依然存在,在二房手交易过程会遇到哪些风险、如何规避这些风险同时成为了交易双方所面临的“难题”,买卖二手房您准备好了吗?

　　改革开放三十年来,我国居民的“衣、食、住、行”发生巨大变化,体现在“住”的方面变化的显著特征莫过于房产的商品化,已购公房的上市交易,商品房的不断开发,使作为固定资产的房屋像普通商品一样,可以自由交易、流通。然而,由于房屋这种商品本身的特殊性,在交易过程也体现了区别一般商品交易的特征,这使得买卖双方的交易产生一些特殊的风险:

　　1、房屋的固定性与房产交易信息的真实性风险

　　房屋作为不动产的一种,它的产权归属是以产权登记机关的登记为准,这与动产的占有即拥有还是有着很大区别的,也就是说一个人所居住的房屋极有可能并不是他本人,我们无法从表面现象判断房屋的真正主人是谁,这对买方甄别房产信息提出了巨大挑战,全国各地假冒房屋产权人出售房屋,使当事人利益受损的案件屡见不鲜,甚至就在我们身边也会时常发生这种事情;作为一般购房者很难像专业人士那样,一眼识别出房屋所有权证的真伪,另外,房产的查封、冻结、抵押等信息也可能不在房屋所有权证有所体现,这更加大了房产交易的风险。

　　2、房产转移的特殊性与房产交易资金交割的风险

　　我国《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。”简而言之,就是只有在登记机关办理完毕产权登记,房屋的产权才算真正的发生了转移。但是,登记机关的登记是需要过程的,须经过法定的工作实现之后才可办理完毕。这就产生了一个新的问题:房产交易资金何时付,如何付,房产交易无法真正做到“钱、房两清”!如果在办理产权登记申请以前支付交易资金,买方会觉得房产还在卖方的名下,自己就把钱付给了卖方,这不太合适;如果办理完毕产权登记以后,买方再付钱,卖方会觉得这有失公平,因为在没有拿到房款的情况下,就将自己的房产过户到买方名下,万一买方拿到新的房屋所有权证,却不付钱,自己真的会“钱房两空”。

　　3、房产状况的多样性与对中介机构选择的风险

　　我市作为省会城市,房屋状况特别已购公房上市也存在很多情况,需区别对待,有些公房是不允许上市交易的,有些是有特殊限制需要有关部门和单位出具证明的,还有一些是原单位有优先购买权、限制对外出售的等等。再加房产交易需要在地税局、财政局、房管局等几个部门之间办理相应手续,还不能真正做到“一站式”办理,很多时候交易双方为了节约时间、减少麻烦便借助于房产中介机构的专业性通过房产中介机构协助办理,一些信誉良好、运作规范的房产中介机构的确为交易双方带来便利,但是运作不规范的中介机构也着实让交易双方吃尽苦头。吃差价、乱收“加急费”等,让交易双方交了不少“冤枉钱”,甚至有些中介机构只收钱,不办事,买卖双方也无可奈何,只能是自认倒霉,而近几年在其他城市出现的中介机构携款潜逃等恶性事件,更是让双方放心不下。